Immobilienboom in Berlin  Spekulationen müssen unterbunden werden

Bild von Lisa Paus
MdB Bündnis 90/Die Grünen

Expertise:

Lisa Paus ist seit 2009 Bundestagsabgeordnete für die Grünen. Sie ist im Ausschuss für Finanzen Obfrau für ihre Partei.

Der Berliner Wohnungsmarkt wird von Investoren bestimmt, die durch ihr Verhalten die Mieten und Kaufpreise nach oben treiben. Deshalb ist es wichtig, das gesetzlich zu unterbinden und dauerhaft günstige Wohnungen zu errichten. 

„Die Party ist vorbei. Wer jetzt kommt, muss beim Aufräumen helfen.“ Mit dieser These zum angeblichen Ende des Berliner Immobilienbooms erregte der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) Mitte Februar Aufsehen. Die Begründung für – so die Prognose - bald wieder fallende Immobilienpreise: Es werde viel gebaut, Städte wie Berlin verlören zunehmend ihre Anziehungskraft und deshalb sinke die Nachfrage. Denn in einer Stadt wie Berlin könne man gar nicht die nötigen hohen Mieten verlangen, um den hohen Kaufpreis wieder hereinzuholen.

Die These des ZIA geht davon aus, dass der Immobilienboom in Berlin vor allem eine Folge von Angebot und Nachfrage sei. Das übersieht einen wesentlichen Aspekt. Immobilienpreise steigen auch als Folge von Immobilienspekulation. Denn Immobilien sind in der Niedrig-Zins-Phase ein sehr attraktives Anlageobjekt für große Anleger. Denen geht es nicht darum, den Kaufpreis über die Miete wieder einzutreiben. Sondern darum, die Immobilien zu kaufen und möglichst schnell wieder zu verkaufen.

Der Immobilienboom in Berlin ist keine Folge von Angebot und Nachfrage, sondern von Immobilienspekulation.

zustimmen
ablehnen
Ergebnis
Debattenübersicht

Diese Art Immobilienspekulation findet gerade auf dem Wohnimmobilienmarkt statt, wo das Marktgeschehen seit einigen Jahren von wenigen großen Wohnungsunternehmen bestimmt wird. Der Handel mit Wohnungen ist zwar seit 2016 im Vergleich zu den Boom-Jahren 2012 bis 2015 eingebrochen. Die geringeren Verkaufszahlen sind aber schlicht dem Umstand geschuldet, dass es nur noch wenig verfügbare große Wohnungsportfolios gibt. Deswegen dominieren mittlerweile Wiederverkäufe das Handelsgeschehen am Wohnimmobilienmarkt. Neue Portfolios werden kaum noch gehandelt.

Normalerweise langt bei jedem Kauf von Grundstücken und Immobilien der Fiskus mit der Grunderwerbsteuer kräftig zu. Findige Wohnungsunternehmen nutzen jedoch eine Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zu umgehen - Share-Deals. Share-Deals bedeutet: Nicht die Immobilien selbst, sondern ein Anteil eines Unternehmens wird verkauft, das diese Immobilien besitzt. Der Clou an dieser Konstruktion: Erst ab einem Anteil von 95 % des Unternehmens fällt Grunderwerbsteuer an. Vorher nicht. Dass keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss, macht das schnelle Kaufen und Verkaufen von Immobilien für die Konzerne erst attraktiv. Sie sind eine sehr beliebte Methode, um Steuern zu vermeiden.

Nur durch die Share-Deals-Regelung wurde möglich, dass das Kudammkarree in den letzten acht Jahren drei Mal verkauft wurde, ohne dass die wechselnden Investoren einen einzigen Euro Grunderwerbsteuern dafür zahlen mussten. Beim letzten Mal wechselte das Kudammkarree zumindest zum Teil in den Besitz einer Briefkastenfirma in Luxemburg über. Dem Land Berlin entgingen so geschätzt 20 Millionen € an Steuereinnahmen.

Auch der jüngste Deal der „Deutschen Wohnen“, die gerade in Berlin 4000 Wohnungen gekauft hat, wurde als Share Deal umgesetzt. Das heißt, auch die Deutsche Wohnen hat keine Grunderwerbsteuer für den Kauf gezahlt.

Die Immobilienspekulation floriert, weil durch Finanzkonstrukte die Grunderwerbsteuer umgangen werden kann.

zustimmen
ablehnen
Ergebnis
Debattenübersicht

Die Immobilienspekulation floriert also auch deshalb, weil die Grunderwerbsteuer bei Share Deals keine dämpfende Wirkung entfaltet. Als erstes muss deswegen die sogenannte Share-Deals-Regelung geändert werden. Eine relativ einfache Änderung würde genügen. Man müsste beim Anteilserwerb von Firmen, die Immobilien besitzen, den Prozentsatz senken, ab dem Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss. Wäre das beispielsweise schon ab 50% der Firmenanteile statt der bisherigen 95% der Fall, wäre der Ankauf allein zum schnellen Weiterkauf bereits zu kompliziert. Diese Regelung wäre auch vereinbar mit EU-Recht – das hat ein wissenschaftliches Gutachten des Bundestages belegt. Die grüne Bundestagsfraktion hat deshalb einen solchen Antrag zur Änderung der Share-Deals-Regelung bereits eingebracht – leider wurde er von der Großen Koalition abgeschmettert.

Denkbar wäre außerdem die Einführung einer Antispekulationssteuer. Für Käufer von mehr als 50 Wohneinheiten könnte der Steuertarif der Grunderwerbsteuer beispielsweise von 6 auf 19 Prozent erhöht werden. Auch eine Quellenbesteuerung zwischenstaatlicher Transaktionen für Konzerne könnte weitere Praktiken von sogenannter „Steuergestaltung“ unterbinden. Mit einer neuen Share-Deals-Regelung, einer Antispekulationssteuer und einer solchen Quellenbesteuerung wäre der Handel mit großen Immobilienbeständen deutlich weniger lukrativ. Das würde die Immobilienspekulation ausbremsen – und damit auch die steigenden Immobilienpreise in den Ballungsräumen.

Für Käufer von mehr als 50 Wohneinheiten muss die Grunderwerbsteuer erhöht werden.

zustimmen
ablehnen
Ergebnis
Debattenübersicht

In den letzten Monaten gab es eine mehr oder minder aufgeregte Diskussion darüber, dass die Grunderwerbsteuer in einigen Bundesländern angehoben worden ist. Nicht diskutiert wurde leider die Tatsache, dass die großen Immobilienkonzerne eben diese Grunderwerbsteuer meist gar nicht bezahlen. Wenn sie die Grunderwerbsteuer wieder zahlen würden, dann gäbe es für die Länder auch die Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer zu senken: für den „Normal“-Immobilienkäufer, der eine Wohnung oder ein Haus erstehen möchte, um darin zu wohnen.

Das langfristig beste Mittel gegen Spekulation wären Akteure, die anderen Zielen als der größtmöglichen Rendite verpflichtet sind. Das Beste wäre, eine reformierte Wohnungsgemeinnützigkeit wieder einzuführen. Die Idee der Wohnungsgemeinnützigkeit ist, dass der Eigentümer sich verpflichtet, die Wohnung dauerhaft preisgünstig zu vermieten. Dafür erhält er steuerliche Erleichterungen und einen Investitionszuschuss. So könnte ein vielfältiger Markt von alternativen Bauträgern aktiviert werden, um dauerhaft preisgünstige Mietwohnungen zu errichten. Denn im Gegensatz zum klassischen sozialen Wohnungsbau würden diese Mietwohnungen nicht nach 10-20 Jahren aus der Mietpreisbindung fallen.

Um langfristig Immobilienspekulation zu verhindern, ist es wichtig, dauerhaft günstige Wohnung zu errichten.

zustimmen
ablehnen
Ergebnis
Debattenübersicht

Um langfristig Immobilienspekulation zu verhindern, ist es wichtig, dauerhaft günstige Wohnung zu errichten – das würde vor allem eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit schaffen. Um kurzfristig die galoppierenden Immobilienpreise zu stoppen, muss aber vor allem die Immobilienspekulation von Konzernen gestoppt werden. Und da liegen die wirkungsvollen Mittel mindestens genauso so stark in der Steuerpolitik wie im Wohnungsbau.

0 Kommentare - Diskutieren Sie mit!
Bitte melden Sie sich zunächst an, um die Kommentarfunktion nutzen zu können.