Wohnqualität in Berlin verbessern Wer nur billig baut, baut die Problemquartiere von morgen

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Vorstandsvorsitzender Deutsche Wohnen SE

Expertise:

Michael Zahn ist seit Dezember 2008 Vorsitzender des Vorstands der Deutsche Wohnen SE. Insgesamt verfügt er über 20 Jahre Management-Erfahrung im Immobilienbereich in unterschiedlichen Shareholder-Strukturen, inklusive Private-, Equity-, Banken- und börsennotiertem Umfeld.

Berlin braucht dringend neuen und guten Wohnraum. Doch Wohnungen dürfen jetzt nicht auf die Schnelle entstehen, sondern müssen den Qualitätsansprüchen der Mieter entsprechen.

Und sie bewegt sich doch! Auch die Deckelung des Mietanstiegs schafft keinen neuen Wohnraum! Deshalb hat die Berliner Bausenatorin die Bezirke aufgefordert, das Bauen zu beschleunigen. Fleißige Bezirke sollen mit Neubauprämien belohnt werden. Im Stadtentwicklungsplan Wohnen wird vorgerechnet, bis 2030 fehlen 194 000 neue Wohnungen. Das Thema Neubau rückt in den Fokus auch der zuständigen Landesverwaltung.

Wohnungsnot ist nur durch Neubau zu beheben

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Gut so. Und mehr! Wohnungsnot und Wohnungsknappheit sind nun mal nur durch Neubau zu beheben. Es besteht die Hoffnung, dass die Zeit der Showkämpfe langsam zu Ende geht. Ganz Optimist hoffe ich, dass die Erkenntnis reift: Wohnungsneubau in ausreichender Anzahl ist nur durch die gemeinsamen Anstrengungen kommunaler, genossenschaftlicher und eben auch privater Bauherren zu erreichen.

Der Mietwohnungsbau in Metropolen ist für private Unternehmen inzwischen wieder attraktiv: Der Markt ist da, es gibt ausreichend Nachfrage nach Wohnraum. Die Risikobereitschaft, in die Projektentwicklung zu gehen, ist inzwischen auch bei Bestandshaltern vorhanden – das benötigte Kapital sowieso. Sollte die Politik in einem nächsten Schritt erkennen und beherzigen, dass sie in einem selbst gebauten Zielkonflikt steckt – einerseits immer neue, teure bauliche Anforderungen von Brandschutz bis Partizipation, andererseits der Wunsch nach preiswertem Neubau – wäre viel gewonnen.

Wer nur billigt baut, baut die Problemquartiere von morgen

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Nun aber bloß nicht zeitgleich das Kind mit dem Bade ausschütten und alles der Devise „billig, billig, billig!“ unterordnen. In die lautstarke Forderung von Politik, Mietervereinen und Wohnungssuchenden nach dem Bau ausschließlich preiswerter Wohnungen stimmen inzwischen auch private Wohnungsbauer – Projektentwickler und manche Bestandshalter – ein. Wenn nun jedoch alle in diese Richtung schwimmen, bauen wir uns die Problemquartiere von morgen.

Mittlere und große Neubauquartiere mit günstigen und architektonisch standardisierten Mietwohnungen kennen wir: es sind die Neubauten der 60er und 70er Jahre, die Problemquartiere der 90er und 2000er Jahre. Wohnungsbau und Quartiersentwicklung auf „die Schnelle“, die heute preiswert daher kommen, sind für die Gesellschaft langfristig sehr viel teurer als die aktuell ausgewiesenen Baukosten. Langfristig funktionieren nur gemischte Quartiere, die in Architektur und Stadtentwicklung Qualität liefern.

Wer gut wohnt, liebt und achtet seine gebaute Umwelt

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„Monofunktionale und sozial homogene Express-Siedlungen“, wie es Robert Kaltenbrunner in seinem Debattenbeitrag nennt, tragen das Gen der Problemkieze der 30er und 40er Jahre unseres Jahrhunderts in sich. Diese Siedlungen laufen stärker Gefahr, vernachlässigt und beschädigt zu werden und den Eigentümer langfristig sehr teuer zu kommen. Wir wissen aus jahrzehntelanger Erfahrung als Bestandshalter von Mietwohnungen, dass zufriedene Mieter sorgsam mit ihrem Wohnraum umgehen. Denn wer gut wohnt, liebt und achtet seine gebaute Umwelt.

Wohnqualität und Lebensqualität gehen Hand in Hand. Siedlungen, die schon in wenigen Jahren nicht mehr für neu Hinzuziehende attraktiv sind, werden für die dort Lebenden zum Stigma. Wir kennen diese Entwicklungen aus deutschen Großstädten. In den letzten 20 Jahren wurde mit sehr viel öffentlichen Mitteln und den Instrumenten ausgefeilter Sozialarbeit an den Kollateralschäden dieser Baupolitik gearbeitet. Diese Erfahrungen sollten uns eine Lehre sein und den Blick auf die Qualität der jetzt entstehenden Neubauquartiere lenken.

Liebe Politik, Architekten, Stadtplaner und Bauherren, der Zuzug in die dynamischen Metropolregionen, das Wachsen der Städte führt zu urbanen Transformationsprozessen, die durch die Digitalisierung noch einmal verstärkt werden. Diese Entwicklung lässt sich nicht verhindern, sondern nur gestalten.  Schon das ist eine große Herausforderung für die Städte und ihre Bewohner. Verkompliziert diesen Prozess nicht durch den Neubau der dysfunktionalen Quartiere von morgen!

Ein Turbo zur Senkung der Bau- und Neubaumietkosten wäre die Beschleunigung der Baugenehmigungsverfahren

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Gute, durchmischte und lebendige Mietwohnungsquartiere sind möglich, wenn die Baukosten sinken, alle Akteure zusammenarbeiten und dabei ideologische Barrieren fallen. Auch kurzfristige Schritte auf dem Weg zu preiswerterem Wohnungsbau sind machbar, denn natürlich könnten die Neubaumieten durch Senkung von Grunderwerbssteuer, Grundsteuer oder die Abkehr von übertriebenen Bauvorschriften gesenkt werden. Ein richtiger Turbo zur Senkung der Bau- und damit der Neubaumietkosten wäre die Beschleunigung der Baugenehmigungsverfahren. Es gibt also Hebel für staatliches Handeln.

Wenn diese Hebel umgelegt werden, steht meines Erachtens einem Berliner Bau-Boom im Mietwohnungssegment nichts entgegen. Es gibt sie,  Bestandshalter, wie die Deutsche Wohnen, die professionell, verlässlich, nachhaltig und solide für die Zukunft bauen können und wollen. Und dabei die Qualität und die Zukunft der neuen Quartiere nicht aus dem Blick verlieren.

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