Wohnungsnot in den den Städten Weder strikte Regulierung noch rascher Neubau werden die Probleme lösen

Bild von Robert Kaltenbrunner
Architekt und Stadtplaner

Expertise:

Robert Kaltenbrunner ist promovierter Architekt und Stadtplaner. Er arbeitet im Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung.

Die Wohnung ist keine normale Ware sondern für unsere Lebensweise essentiell. Trotzdem wird bei der Stadtentwicklung oft auf schnelle statt durchdachte Lösungen gesetzt, um die Wohnungsnot zu lösen.

Dass Wohnung nicht nur Ware, vielmehr die wahre Wohnung Heimat sei - dieser Satz ist nicht nur eindrückliche Metaphorik. Seit der Mensch sesshaft ist, hat er eine besondere Bewandtnis mit seiner Behausung. Sie steht nicht nur für Schutz vor Witterung und Unwägbarkeiten, sondern auch für Identität, Wünsche, Status. Sie ist, im Wortsinne, essentiell. Zahlen belegen das: 44 % ihres Privatvermögens haben die Deutschen in Immobilien angelegt, aber nur 16 % beispielsweise in Aktien und Pensionsrückstellungen.

Die Wohnung ist keine normale Ware

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Zugleich gibt es wohl kaum einen Bereich des modernen Lebens, in dem die Beharrungskräf­te jahrhundertealter Traditionen derart ausgeprägt sind. Obwohl das Dach über dem Kopf ein knappes Gut ist, darf es deshalb nicht wie eine gewöhnliche Ware gehandelt werden. Bemerkenswerterweise berühren sich just an diesem Punkt der marxistische und der konservative Blick auf Wohnung und Haus. Beide sehen ihren Gebrauchswert nur gesichert, wenn sie auf Distanz gebracht sind zu den Bewegungen und Dynamiken von Märkten. Dem widersprechen indes die derzeitigen Entwicklungen. Und zwar eklatant.

Der Wohnungsmarkt reagiert stark verzögert auf Veränderungen

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Brennend stellt sich heute in vielen Städten die Frage, wie sich das Wohnen für jene gestaltet, die bloß über ein mittleres Einkommen verfügen. Allenthalben hört und liest man von der neuen Wohnungsnot. Doch wie stellt sich die Situation dar? Insgesamt ist der Wohnungsbestand Deutschlands zwar durch eine bemerkenswerte Stabilität geprägt –Immobilien ist ja inhärent, ein langfristiges, nicht bewegliches Gut zu sein, in deren Erstellung regelmäßig hohe Investitionssummen fließen. Zugleich aber ist der Wohnungsmarkt von einer geringen Anpassungselastizität geprägt, reagiert also auf Veränderungen sehr verzögert, weshalb es zu teilweise extrem steigenden Mieten und Verdrängungsprozessen kommt. Der Motor des städtischen Wohnungsbaus stottert. Die regulatorischen Hürden sind in fast allen Bereichen gestiegen und erschweren das Schaffen von Baurecht. Die Baukosten steigen überproportional, und die Bauwirtschaft kämpft mit Fachkräftemangel. Und ungeachtet des riesigen Bedarfs an bezahlbaren Behausungen entstehen neue Wohnungen vor allem im hochpreisigen Luxus-Segment.

Die Dringlichkeit des Handelns blockiert jede Form von Innovation beim Bau

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Was die Wohnungsfrage anbelangt, befinden wir uns offenkundig wieder in einer Situation, die jener vor 100 Jahren gleicht. Wobei sich leider abzeichnet, dass die Größe der Aufgabe und die Dringlichkeit des Handelns jede Form von Innovation blockieren und letztlich Maßnahmen favorisiert werden, die langfristige und nachhaltige Perspektiven verbauen. Trotz aller Bekenntnisse zu mehr Nutzungsmischung führt die aktuelle Problemstellung zu einer einseitigen Orientierung auf eine quantitativ ausgerichtete Wohnungspolitik. Das Resultat werden aller Voraussicht nach eher monofunktionale und sozial homogene „Express-Siedlungen“ sein, also genau das Gegenteil von dem, was für eine sinnvolle urbanistische Perspektive erforderlich ist. Nach dem historischen Fehler, den Wohnungsbau über lange Zeit sträflich zu vernachlässigen, droht nun durch kurzatmige Lösungsversuche ein zweiter, vielleicht noch folgenreicherer Fehler: Denn die lange Lebensdauer von Gebäuden und urbanen Infrastrukturen führt zu Pfadabhängigkeiten, die auf lange Sicht schwierig zu ändern sind.

Das Gut "Wohnung" muss als stadtentwicklungspolitisches Instrument neu justiert werden

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Was für eine Diskrepanz zur vorherigen Erfolgsgeschichte! Denn nach dem Ersten Weltkrieg bemühte man sich eminent um die Verbreitung humaner Wohnstandards. Da sich privates Kapital kaum mehr im Mietwohnungsbau engagierte, entstanden  zivilgesellschaftliche Initiativen, die zur Gründung von Genossenschaften führten, und Wohnungsbaugesellschaften in öffentlicher Trägerschaft, die sich alle auf gemeinnützige Zwecke verpflichteten. Sie schufen den Grundstock für ein Segment des Wohnungsangebotes in der Stadt, das explizit marktfern angesiedelt war. Unter dem Stichwort „Sozialer Wohnungsbau“ entwickelte sich – indem die Sphären des Bauens und des Sozialen miteinander verschweißt wurden – eine spezifische politische Innovation und zugleich, zumindest bis zu einem gewissen Grad, ein Reformmotor für die urbane Architektur. Nun mag vieles davon unter heutigen Bedingungen nicht mehr opportun erscheinen. Gleichwohl ist es dringend angeraten, dass in diesem Bereich Gemeinnützigkeit frisch bewiesen und das Gut „Wohnung“ als stadtentwicklungspolitisches Instrument neu justiert wird. Nur so lässt sich eine spezifisch deutsche (europäische) Stadtkultur bewahren.

Der derzeitige Wohnungsbau lässt neue Wohnweisen nicht zu

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Ungenügend ist der Wohnungsbau ja in der Breite schon deshalb, weil er trotz des enormen Wandels, den unsere Gesellschaft durchläuft, die Möglichkeit, neue Wohnweisen auszuprobieren, kaum zulässt. Erprobt werden müsste indes ein Wohnungsprogramm, das seine Maßordnung in den Bedürfnissen des Menschen findet; ein Raumreservoir, das, im Interesse des Benutzers, zur Veränderung freisteht, das verlockt zu eigenen Einfällen, freien Entscheidungen und bewusster Selbstbestimmung. Und das insgesamt finanzierbar, zugleich für den Einzelnen bezahlbar ist.

Nun wäre es naiv zu glauben, dass das leicht zu haben ist. Doch gibt es Beispiele, die es zumindest andeuten. Etwa das Gebäudeensemble „Li01“, das das Berliner Architekturbüro Zanderroth unlängst in der Liebigstraße 1 in Friedrichshain realisiert hat (und das auch den MIPIM Award 2017 in der Kategorie „Best Residential Development“ gewann): Sechs freistehende Stadthäuser, die mittels ihrer versetzten Anordnung, ihren unterschiedlichen Höhen und der großzügigen Balkone und Loggien, die wie Schubladen aus den Fassaden herausragen, behutsam in den Kontext eingebettet sind. Die Wohnungen selbst sind nach einem modularen Prinzip gestaltet. Freie Grundrisse, die flexibel zusammengeschlossen werden können, bieten zahlreiche Nutzungsmöglichkeiten. Erschlossen werden sie nach dem split-level-Prinzip, also jeweils zwei der vier Einheiten liegen auf einer Ebene, die anderen beiden sind um ein Geschoss versetzt. Alle Wohnungen sind nach zwei oder mehr Himmelsrichtungen ausgerichtet. Raumhohe, großzügige Verglasungen schaffen eine lichtdurchflutete Atmosphäre, gewährleisten zugleich einen starken Bezug zu dem städtischen Landschaftsgarten, der die Häuser umgibt.

Die Verfügungsmacht über den Boden gewährleistet die entscheidenden Handlungsoptionen

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Aber solche Projekte sind leider eher die Ausnahme. Neue Wohn- und Lebensräume, die die Vielschichtigkeit der Anliegen und Erfordernisse widerspiegeln und in ihrer Umgebung überzeugend verankert sind, brauchen kraftvolle Unterstützung. Einmal unterstellt, dass es zahlreiche Zielgruppen der sich demografisch wandelnden Gesellschaft gibt, die eine zunehmende Affinität zum städtischen Wohnen vorweisen, dann stellt sich die Frage nach den urbanistischen Implikationen. Hierzu vier Schlaglichter:

Wohnbauland: Vielerorts wird berichtet, dass es bereits jetzt kaum mehr Flächenpotenziale in der Stadt bzw. der inneren Stadt gibt. Die Reaktivierung innerstädtischer Grundstücke für das Wohnen ist in der Regel aufwendig und damit kostenintensiv: Hier schlagen zunächst die Grundstückspreise zu Buche. Hinzu kommen Vorbelastungen wie Gebäudereste oder Kontaminationen sowie baurechtliche Schwierigkeiten. Letztlich ist es die Verfügungsmacht über den Boden, die die entscheidenden Handlungsoptionen gewährleistet. Doch eine kommunale Bodenvorratspolitik ist fast nirgendwo (mehr) zu verzeichnen; und wenn die Städte über Grundstücke verfügen, dann werden sie in der Regel meistbietend verkauft. Zudem sind, eher häufiger als selten, Nachbarschaftskonflikte programmiert, nach dem Motto: „Wir wollen nicht, dass hier gebaut wird!“

Der Wohnungsbau braucht breit angelegte Strategien 

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Verdrängung: Je beliebter die Städte als Wohnort  werden, desto mehr Konflikte und Verteilungskämpfe gibt es. Dass die vormaligen, unsanierten, vielfach von Migranten, Studenten und Künstlern bewohnten ‚problematischen’ Innenstadtgebiete seit circa 15 bis 20 Jahren von Teilen des Mittelstandes wiederentdeckt werden, zeitigt neue Probleme. Das Schlagwort von der Gentrifizierung ist ja so allgegenwärtig, dass hier nicht weiter darauf eingegangen werden muss. In vielen Städten, gerade auch in Berlin, wird es in den kommenden Jahren älter, enger und einsamer werden; die Reibung wird zunehmen. Der Mietanstieg gibt einen Vorgeschmack. Viele Ökonomen und Bauunternehmer sprechen schon davon, dass Wohnungen kleiner werden müssen, damit die Mieten erschwinglich bleiben. Angesichts dieser eminent gesellschaftspolitischen Angelegenheit ist es allerdings zweifelhaft, ob es reicht, darauf nur mit Instrumenten des BauGB zu reagieren. Notwendig sind breit angelegte Strategien, die die Frage nach der Mobilität oder nach dem Potential von Wohnhochhäusern ebenso in den Blick nehmen wie die des interkommunalen Ausgleichs. 

Eine vielfältige Stadt braucht eine gewisse Kleinteiligkeit

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Kleinteiligkeit: Ein Grundproblem von Wohnungsbauvorhaben liegt in der Frage der Größenordnung, oder andersherum, in der städtebaulichen Körnung. Wenn man unter Stadt urbane Vielfalt und Lebendigkeit versteht, dann braucht sie eine gewisse Kleinteiligkeit. Genau die aber spielt in den Strategien der Immobilienwirtschaft keine oder doch nur eine geringe Rolle. Mehr noch: Kleinteiligkeit wird von Investoren zumeist als kontraproduktiv wahrgenommen. Und dieser Trend ist nur schwer zu durchbrechen. Betriebswirtschaftlich handelt es sich um die Nutzung positiver Skaleneffekte, um Strategien der Kostenminderung, die bei der Projektierung größerer Gebäudekomplexe zu erzielen sind. Diese Mechanismen bilden sich in der Struktur und im Bild der Städte ab. Um aus diesem Problemkreis herauszukommen, bräuchte es vielleicht so etwas wie die Mischkalkulation in vielen Shopping Malls, die einem Blumenladen oder Frisörsalon – zur Arrondierung des Angebots – günstigere Konditionen einräumen. Kann man ein solches Prinzip auch gleichsam ins Öffentliche heben?

Weder strikte Regulierung noch rascher Neubau werden die Probleme des Wohnungsbau lösen

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Adaption: Dass Siebzigjährige Marathon laufen, achtzigjährige ehrenamtlich Firmen beraten und neunzigjährige über Skype mit ihren Enkeln telefonieren, mag heute noch die Ausnahme sein. In zwanzig Jahren, wenn jeder dritte Deutsche über 60 ist, wird die Welt ohne diese gesunden, aktiven Alten nicht mehr vorstellbar sein. In kaum einen anderen Bereich wäre eine Anstoßwirkung so sinnvoll wie beim Wohnungsbau. Nicht einmal ein Prozent der Wohnungen in Deutschland sind heute altersgerecht. Konzepte zu entwickeln, die Wohnen in den eigenen vier Wänden mit sozialen Dienstleistungen und Technik verknüpfen, sind daher eine Schlüsselaufgabe und eine kluge Investition zugleich.

Ist es mehr als ein frommer Wunsch, dass trotz des quantitativen Drucks mehr Aufmerksamkeit für Qualität einkehrt, dass das  Schlagwort von der „Masse statt Klasse“ sich umkehrt? Oder muss man damit rechnen, dass auf die Nachfrage bloß durch billigere Bauproduktion reagiert wird? Die Wohnungsfrage jedenfalls stellt ein wicked problem dar, ein vertracktes, ja bösartiges Problem, auf das es keine einfachen Antworten gibt. Weder die bloße Regulierung (Die Linke) noch der Neubau allein (FDP) helfen weiter. Entschlackung von Rechtsverordnungen, Modularisierung und serielles Bauen, übergreifende Bauflächenaktivierung, neue Formen der Bürgerbeteiligung, gezielte Anstöße durch die öffentliche Hand, Umnutzung von Bestandbauten, Förderung von Baugruppen, Neudefinition von Gemeinnützigkeit, technologische Innovation: All dies muss man als komplementär, einander ergänzend verstehen: Nur die Bandbreite unterschiedlicher Ansätze bietet letztlich eine belastbare Perspektive. Und politisch braucht es eine Vorstellung davon, welche Rolle das Wohnen für das Zusammenleben in der Stadt spielen soll.

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