Kommunen müssen bauen Mieten ist zur sozialen Frage geworden

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Jurist und SPD-Politiker

Expertise:

Klaus Rave ist Jurist und Politiker. Er war von 1982 bis 1988 Landesgeschäftsführer der SPD Schleswig-Holstein, von 1988 bis 1995 Abteilungsleiter Energiewirtschaft in der Landesregierung Schleswig-Holstein und von 1995 bis 2011 Vorstandsmitglied der Investitionsbank Schleswig-Holstein. Von 1993 bis 2015 war er Mitglied des Board der European Wind Energy Association (jetzt WindEurope) und von 1999 bis 2002 deren Präsident, von Mai 2010 bis Mai 2016 Chairman des Global Wind Energy Council (GWEC) und seit 2013 Honorarprofessor an der Flensburger Fachhochschule.

Bauen und Wohnen hat mehr Dimensionen als „Kostengünstigkeit“. Wie wir bauen, wie wir wohnen, bestimmt unsere Lebensqualität. Deshalb muss die Politik hier entscheiden - nicht der Markt.

Im Jahr 1521 zogen die ersten Mieter in eine Sozialwohnung ein, in Augsburg, in die älteste Einrichtung dieser Art weltweit mit Namen „Fuggerei“. Das machte Schule. Unternehmen bauten für ihre Beschäftigten Werkswohnungen, wachsende Städte bauten für ihre Bürger und gründeten eigene Gesellschaften, in der Regel mit staatlicher Unterstützung. Sozialer Wohnungsbau ist mehr als die Umsetzung der „Lex Lipinski“, jenes SPD-Reichstagsabgeordneten, der 1930 dafür sorgte, dass Zweckvermögen entstanden, die revolvierend eingesetzt werden – bis auf den heutigen Tag durch die Förderbanken der Länder. Ein wenig Rückbesinnung auf all das würde der aktuellen Debatte um den „bezahlbaren Wohnraum“ in Deutschland gut tun.

Mieten ist erneut zur sozialen Frage geworden.

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Mieten ist erneut zur sozialen Frage geworden. Und die wird bleiben, sich noch verstärken, wenn nicht schnell und konsequent gehandelt wird. Denn der Anteil der Sozialwohnungen in Deutschland sinkt ständig. Einige der Verantwortlichen mögen tatsächlich geglaubt haben, der Markt werde es schon richten. Obwohl hinzu noch der demokratische Wandel trat: Wir werden älter, leben am liebsten und längsten in unseren Wohnungen auch wenn wir keine Familie mehr haben, das heißt: alleine. Und zu den bleibenden „Alten“ kommen die vielen Jungen, die auch wohnen wollen.

Der Ausverkauf kommunaler Wohnungsgesellschaften war eine grandiose Fehlleistung.

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Der Markt richtete aber erst etwas ganz anderes (an): Es kam der große Ausverkauf, eine der größten politischen Fehlleistungen der deutschen Nachkriegsgeschichte. Bund, Länder und Gemeinden veräußerten ihre Immobiliengesellschaften meistbietend zum Zweck der Haushaltssanierung oder auch der Liquditätsschöpfung. So konnte die Vonovia (Bochum) zu einem riesigen Wohnungskonzern aufsteigen, dessen Aktie im Wert von 17,5 EURO (2013) auf 43,06 EURO (2018) stieg. Das freut insbesondere den größten Anteilseigner, den Private Equity Fond „Blackrock“.

Da der kommunale Neubau abgebaut wurde, wurden ganze Bauabteilungen gestrichen. Wohnungswirtschaftlicher Fachverstand? Wurde nicht mehr gebraucht. Die Kompetenz ging verloren. Auf dem derzeitigen boomenden Wohnungsmarkt mit attraktiven Jobs für Architekten und Bauingenieure sind die offenen Stellen der Kommunen außer Konkurrenz. Gleichzeitig verteuerte sich Bauland, z. B. in München von 1950 bis 2015 um 34.263 Prozent. Das hat Hans-Jochen Vogel ausgerechnet, Ex-OB dieser Stadt, ehemaliger Bauminister, bekannt dafür, sehr genau zu sein. Nach wie vor ist der deutsche Immobilienmarkt für internationale Investoren äußerst attraktiv. 

Investoren bestimmen den Immobilienmarkt - und der Politik fehlen Mut und Mittel, einzuschreiten.

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Und der Politik fehlen Mut und Mittel, die Folgen einzuhegen: Die Mietpreisbremse, auch in ihrer verbesserten Form, ist kein Allheilmittel. Und das Baukindergeld  führt zu Mitnahmeeffekten, hat aber keinen Einfluss auf die Bekämpfung der Wohnungsnot. Das letzte große Reformgesetz, das positiv zur Stadtentwicklung beitrug, war das Städtebaufördergesetz von 1971, das dem Abriss Schranken setzte - zugunsten von Restaurierung und Bestandserhaltung.

Bauen und Wohnen hat mehr Dimensionen als „Kostengünstigkeit“.

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Es ist höchste Zeit, an diese Reform wieder anzuknüpfen. Bauen und Wohnen hat mehr Dimensionen als „Kostengünstigkeit“. Wie wir bauen, wie wir wohnen bestimmt unsere Lebensqualität, den sozialen Zusammenhalt der Gesellschaft, es entscheidet, ob der Graben zwischen Wohneigentümern und den besitzlosen Mietern noch tiefer  wird.

Nicht jeder will Eigentümer sein, wer mietet, ist flexibler.

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Wohneigentum ist eine Absicherung gegen Altersarmut. Aber nicht jede/r kann oder will eine eigene Immobilie haben, geschweige denn ein Einfamilienhaus – auch der Trend zum Wohnen in Städten spricht dagegen. „Zur Miete“ bedeutet auch, flexibel sein, nicht an einen Ort gebunden, durchaus ein Standortvorteil Deutschlands. Aber die Schere zwischen Arm und Reich wächst auch dadurch, dass Immobilieneigentum gute und langfristig sichere Renditen verspricht, an denen nur wenige teilhaben. Eigentumsbildung breit streuen ist deshalb eine sozialpolitische Strategie. Wissenschaftler haben ein Eigentumsprogramm für Geringverdiener mit staatlicher Risikoübernahme im Fall von Arbeitslosigkeit vorgeschlagen. In Schweden gibt es seit Jahrzehnten ein vorbildliches Modell: das Bostadtsrätt, eine hybride Rechtsfigur zwischen Besitz und Eigentum.

Schweden macht vor, wie mit Dauerwohnrechten Sicherheit geschaffen werden kann.

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Auf Deutschland übertragen sollte man ein verschieden verwendbares Dauerwohnrecht konstruieren. Dieses Recht wäre veräußerbar und würde über die Jahr im Wert wachsen. Wünschenswert wäre ein Volleigentum bei Eintritt in das Rentenalter, so dass die daraus erwachsende Mietfreiheit die damit einhergehenden Einkommensverluste, die Angst vor Altersarmut kompensieren könnte. Wäre nicht hier ein Ansatz für eine neue Art der Wohnraumförderung? Könnten nicht auf diese Zielgruppe bezogen die Wohnraumfördervermögen eingesetzt werden? Es ist Zeit für eine „Lex Lipinski 2.0“.

Baurecht zu vergeben, ist die wesentlichste kommunale Aufgabe. Daran muss erinnert werden!

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Und es ist Zeit, das Planungsinstrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zu revitalisieren. Baurecht zu vergeben ist eine wesentliche, wenn nicht die wesentlichste kommunale Aufgabe. Hier beginnen Gestaltung und kommunale Demokratie, hier wird Zusammenleben und Zusammenhalt ermöglicht – oder die soziale Spaltung vertieft. Hier wird Lärm- und Luftverschmutzung vermieden – oder Gesundheitsgefährdung gefördert. Also gilt es, die Verwaltungen zu ertüchtigen, um Verfahren angemessen zu gestalten. Gute Bürokratie ist ein positiver Standortfaktor. Die opportunistische Formel vom „unbürokratischen Handeln“ gehört ins Abseits.

Öffentlicher Grund und Boden sollte grundsätzlich nur in Erbpacht vergeben werden.

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Die Modernisierung des Städtebaufördergesetzes gehört auf die Agenda. Es sollte zu einem Stadtentwicklungsgesetz werden. Diese Reform sollte einhergehen mit einer umfassenden Reform des Bodenrechts. Gewinne, die durch öffentliche Planungen gemacht werden, müssen abgeschöpft werden dürfen, um wiederum öffentlichen Zwecken zugeführt zu werden. Kommunen könnte ein grundsätzliches Vorkaufsrecht eingeräumt werden. Öffentlicher Grund und Boden sollte grundsätzlich nur in Erbpacht vergeben werden. Kommunale Bodenbevorratung sollte wieder ermöglicht werden: Die Rolle der „Landgesellschaften“, die in Deutschland eine lange Tradition haben, ist in kommunalem Interesse zu justieren.

Wo bleibt der Mut, mit dem Mittel der Gestaltungssatzung städtebauliche Akzente zu setzen? Immer noch leiden deutsche Innenstädte unter dem planerischen Wahnsinn der „autogerechten Stadt“, dem Leitbild der späten 60er Jahre. Jetzt wäre es an der Zeit, die Umkehr ein zu leiten, z.B. durch kostenlosen ÖPNV und konsequenten Radwegausbau wie Verkehrsberuhigung. Die aktuelle Debatte um Feinstaubbelastung und Fahrverbote sind Alarmzeichen für ein städtisches Leben, das nicht „frei“ sondern krank macht.

Der Gedanken der Gemeinwohlorientierung von Unternehmen muss wiederbelebt werden.

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Gefordert sind qualifizierte Bauträger und Investoren. Die Mischung aus öffentlich-rechtlichen, privaten und genossenschaftlichen Unternehmen ist eine Stärke des Standorts Deutschlands. Kommunen sollten Wohnrechte aus dem öffentlich geförderten Wohnungsbau aufkaufen und so die Sozialbindungen verstetigen. Sie sollten aktiv Vorkaufsrechte in Anspruch nehmen und neue Gesellschaften gründen, die auch in den Stand versetzt werden sollten, Häuser zu erwerben, um schnell angemessene Bestände aufzubauen. Die Kommunalaufsicht sollte bedenken, dass dies rentierliche Investitionen sind und den Kommunen den erforderlichen finanziellen Spielraum gewähren. Der Bundesgesetzgeber hätte die Aufgabe, steuerliche Anreize für eine Wiederbelebung des Gedankens der Gemeinwohlorientierung von Unternehmen zu geben, der mit dem Skandal um die „Neue Heimat“ ein schmähliches Ende fand.

Koordinierte Tätigkeit von Bauträgern und Investoren dient auch dazu, Stadtteile, Kieze, Viertel gemeinsam zu entwickeln. Nur so können soziale Orte und Plätze entstehen. Jede nicht bebaute Fläche ist für den Eigentümer, den potenziellen Vermieter kurzfristig eine nicht realisierbare Rendite. Langfristig ist jeder lebenswerte Platz, jede Grünfläche ein sozialer Gewinn, der nachhaltig auch den Wert der Immobilien steigert.

Es braucht eine größere Übersichtlichkeit bei den Bauvorschriften.

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Es sind nicht nur die Regelwerke, die vielen Normen, Vorschriften und Bestimmungen, die in Deutschland das Bauen so teuer machen, aber sie sind es auch. Größere Übersichtlichkeit würde helfen, z.B. durch eine umfassende Kodifizierung. Landestypische Bauformen und -normen müssen bleiben, aber so weit wie möglich sind bundesweit einheitliche Standards zu regeln. Rahmengesetzgebung statt exzessiver Föderalismus, wie er heute herrscht. Und man könnte sich von Skandinavien oder den Niederlanden lernen, wie Bauen auf hohem ästhetischen Niveau auch kostengünstig geht, auch ökologisch, auch energiesparend. Oder man könnte auf eine Institution hören, die es in Schleswig-Holstein seit 1950 gibt, die Arbeitsgemeinschaft zeitgemäßes Bauen, ein Rationalisierungsinstitut der Wirtschaft, deren 440 überwiegend institutionelle Mitglieder großen Sachverstand bündeln und der Bauwirtschaft, der Landespolitik, den Finanzinstituten zur Verfügung stellen. Damit sich die Fehler der Vergangenheit nicht wiederholen – und neue nicht gemacht werden.

Es ist an der Zeit, Bauen und Wohnen neu zu denken und aus einer ganzheitlichen Sicht neu zu handeln: um das Leben der Menschen lebenswerter zu machen.

1 Kommentar - Diskutieren Sie mit!

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  1. von Andreas Rabe
    Alles Unsinn. Es müssen einfach mehr Wohnungen gebaut werden. Wenn der Markt das nicht tut, dann muss halt der Staat eingreifen. Und wir müssen die Mietfluktuation reduzieren. In Berlin sollte man einfach die maximalen Traufhöhen erhöhen und eine Mindesttraufhöhe festlegen.