Wohnungsnot in Berlin Bauen, bauen, bauen reicht nicht

Bild von Franziska Eichstädt-Bohlig
Architektin und Stadtplanerin

Expertise:

Franziska Eichstädt-Bohlig ist Architektin und Stadtplanerin. Als Politikerin von B‘90/Die Grünen saß sie von 1994 bis 2005 im Deutschen Bundestag, wo ihre Schwerpunkten Stadt- und Regionalentwicklung sowie Bau- und Wohnungspolitik waren. Zur Zeit des Mauerfalls und der Vereinigung war sie Baustadträtin in Berlin-Kreuzberg. Von 2006 bis 2011 war sie Mitglied des Berliner Abgeordnetenhauses, davon bis 2009 Fraktionsvorsitzende.

Das aktuelle private Bauen und Modernisieren verschärft die sozialen Ungleichheiten statt den Wohnungsmarkt zu entspannen. Berlins Lebensqualität ist damit ebenso gefährdet wie sein Image.

Die Formel, mit der die Immobilienwirtschaft die Probleme der  Berliner Wohnungspolitik lösen will, heißt: Bauen – Bauen – Bauen! Eine einfache Rechnung soll es möglich machen: Wenn die Bevölkerung Berlins jährlich um ca 40.000 Einwohner wächst, brauchen wir jährlich 20.000 neue Wohnungen. Und würde nur genug gebaut, dann würden auch Mieten und Wohnkosten bald wieder sinken.

Was gebaut wird, geht am Bedarf der Wohnungssuchenden vorbei.

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Die Statistik sieht nicht so schlecht aus: 2016 wurden Baugenehmigungen für 25.063 Wohnungen erteilt, bis September 2017 für 17.817 Wohnungen. Das entscheidende Problem aber ist: Was da gebaut wird, geht am Bedarf der meisten Wohnungssuchenden vorbei. Denn die Struktur der Investoren hat sich in den letzten Jahren stark verändert. Privatinvestoren bauen heute durchweg  hochpreisige Miet- und Eigentumswohnungen. Viele dieser Wohnungen werden nicht an (Neu-)Berliner verkauft, sondern als Vermögensanlage und Zweitwohnung weltweit vermarktet. Das aktuelle private Bauen und Modernisieren verschärft die sozialen Ungleichheiten statt den Wohnungsmarkt zu entspannen.

Warum dürfen Bestandsmieten um fünf Prozent pro Jahr steigen, wenn Gehälter nur um ca. zwei Prozent steigen?

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Dazu kommt das Problem der systematischen Verteuerung der Wohnungsbestände. Hier führt das Zusammenwirken der Mietenpolitik des Bundes mit den Eigentümerinteressen zu einem dramatischen Abbau bezahlbarer Wohnungsbestände. Warum gestattet der Gesetzgeber die jährliche Erhöhung der Bestandsmieten um fünf Prozent, wenn Löhne und Gehälter nur zwischen null und zwei Prozent pro Jahr steigen? Warum ist die Mietpreisbremse ein Placebogesetz? Warum dürfen in Nullzinszeiten Gebäudemodernisierungen mit elf Prozent umgelegt werden? Warum wird der Schutz gegen Eigentumsumwandlung für wachsende Grioßstadtregionen nicht verbessert? Offenbar hält der Bund es nicht für nötig, auf die starke räumliche Ungleichheit zwischen den wachsenden Großstadtregionen und den strukturschwachen Klein- und Mittelstädten in peripheren Regionen politisch steuernd einzuwirken.

Berlins Lebensqualität ist durch die Mietenentwicklung ebenso gefährdet wie sein Image.

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So wurden in Berlin zwischen 2006 und 2015 fast 75.000 Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt. Die Berliner Altbauwohnung, die 2006 noch durchschnittlich 1.625 Euro pro Quadratmeter kostete, ging 2015 für 3.010 Euro pro Quadratmeter über den Tisch, Tendenz steigend. Die durchschnittlichen Angebotsmieten sind zwischen 2009 und 2015 um 63 Prozent von 5,74 Euro pro Quadratmeter auf 9,35 Euro pro Quadratmeter erhöht worden, Tendenz steigend. Aus den Innenstadtbezirken werden immer mehr Menschen mit kleinem und mittlerem Einkommen  verdrängt. Gewerbemieter genießen gar keinen Schutz. Die jahrelang hoch gelobten Kreativszenen sind bereits durch die hohen Mieten vertrieben worden. Berlins Lebensqualität ist damit ebenso gefährdet wie sein Image.

Die Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit 1989 war ein großer Fehler.

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Den Hintergrund der aktuellen Probleme bilden auch weit zurückliegende Fehler: Die Entscheidung der 50er Jahre, die Sozialbindungen von Sozialwohnungen nach rund 30 Jahren auslaufen zu lassen, müssen die Mieter und Steuerzahler von heute noch einmal bezahlen. Von 1972 bis 1997 hat Berlin mit der Aufwandssubvention eine besonders falsche Wohnungsbauförderung betrieben, die die Stadt und die betroffenen Mieter noch für viele Jahre belastet. Die Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit 1989 war ein großer Fehler. Sie schaffte die Grundlage für den Verkauf von öffentlichen Wohnungsunternehmen durch Bund, Länder und öffentliche Unternehmen. Verkauft wurde durchweg an globale Hedgefonds, die  „Heuschrecken“, die das Geschäft der Wertabschöpfung perfekt beherrschen. In Berlin wechselten zwischen 1999 und 2006 ca 200 000 gemeinwirtschaftliche Wohnungen an solche Kapitalverwerter (zwölf Prozent des Bestands!). Heute gibt es außer den verbliebenen sechs städtischen Wohnungsunternehmen und Genossenschaften keine Wohnungsgemeinwirtschaft mehr.

Berlin und der Bund haben fahrlässigerweise keinen Bodenerwerb geplant.

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Berlin und der Bund haben auch keine Bodenvorratswirtschaft betrieben. Der mit der Vereinigung übernommene große Grundstücksbestand wurde nach dem Höchstpreisverfahren verkauft. Auch hat sich das Land nie um den Ankauf der Bahnflächen bemüht, die heute gutes Bauland für bezahlbare Wohnungen wären. Der Abriss älterer Mietshäuser ist hier immer noch baurechtlich zulässig.

Milieuschutz, Zweckentfremdungsverbot, Umwandlungsverordnung - alles schwache Instrumente.

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Immerhin wurden einige wichtige Instrumente zum Schutz vor Verdrängung und überzogenen Wohnkosten aktiviert: das Zweckentfremdungsverbot, der Milieuschutz, die Umwandlungsverordnung, die kooperative Baulandentwicklung, das Mietenbündnis. Die städtischen Wohnungsunternehmen, die nach 1997 das Bauen eingestellt hatten, werden dies Zug um Zug auch wieder tun. Doch all dies sind schwache Instrumente. Denn die Dominanz der privaten Verwertungsrechte lässt derzeit eine sozial gesteuerte Stadtentwicklung kaum noch zu.

Die Kommunen müssen besser steuern. Eigentum verpflichtet - das gilt auch für sie.

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Grundstückssuche, Planen und Bauen ist kein Geschäft auf Zuruf. Die Fehler übereilten Planens können eine Stadt und ihre Menschen für 50 bis 100 Jahre quälen – ebenso wie die Fehler einer falschen Wohnungspolitik. Das Bauen muß eingebettet werden in eine neue gemeinwohlorientierte Wohnungs-, Mieten- und Bodenpolitik, die den Satz „Eigentum verpflichtet“ endlich ernst nimmt, die kommunalen Steuerungspotenziale stärkt und soziale Ungleichheiten einschränkt. Das gilt auf Landesebene ebenso wie im Bund.

11 Kommentare - Diskutieren Sie mit!

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  1. von Shole Kakhaz

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  2. von Harald Mertes
    Viele der Probleme haben die Grünen selbst verursacht. Aber die Autorin denkt nicht einmal im Traum daran.

    Die Grünen sind für den massenhaften Zuzug unqualifizierter Migranten, die auf Jahrzehnte den Steuerzahler belasten werden und natürlich Konkurrenten für die finanziell nicht so gut gestellte einheimische Bevölkerung auf dem Wohnungsmarkt (wie auch bei der Jobsuche) sind.

    Die Grünen sprechen sich für den Dämmwahn und andere Bauvorschriften aus, sodass schon von den dadurch bedingten höheren Errichtungskosten Mieten resultieren, die viele schlicht nicht zahlen können.

    Nicht verantwortlich sind die Grünen für die Erhöhungen der Grunderwerbssteuer. Dennoch verteuert sie das Bauen und verteuert so das Wohnen.

    Auch ist es mitnichten so, dass mit dem Auslaufen der Sozialbindung die Wohnung völlig vom Markt verschwindet. Der Besitzer kann dann halt die Miete nehmen, die der Markt hergibt. Grundsätzlich verjährt alles spätestens nach 30 Jahren, auch jeder Rechtstitel. Warum also ein einmaliger Zuschuss zum Bau längere Bindungsfristen nach sich ziehen soll, hat die Autorin nicht schlüssig dargelegt.

    Ein weiterer Faktor ist die zunehmende Landflucht, was zu Leerstand in der Provinz und zu Wohnungsknappheit in den Städten führt. Woher das kommt, und ob man das steuern kann: es scheint niemanden zu interessieren.

    Auf der anderen Seite kann jeder Investor frei entscheiden, wie er sein Geld anlegt. Je mehr Regulierungen im Bau- und Wohnungsmarkt geschaffen werden, umso attraktiver werden Investments in anderen Bereichen. Von daher kommt es auf die richtige Dosis an Regulierung an. Unzählige eingestürzte Häuser zeigen, dass Regulierung notwendig ist. Zu viel Regulierung schreckt jedoch ab, Wohnungen zu bauen.

    Das Problem ist vielschichtig. Wenn viel Bauland ausgewiesen würde, die Grunderwerbssteuer wieder gesenkt und einige Dämmvorschriften gelockert würden, bestünde die Möglichkeit, preiswert Wohnraum zu bauen. Ob es dann so käme, bliebe denoch offen.
    1. von Frank A.
      Antwort auf den Beitrag von Harald Mertes 02.02.2018, 20:55:32
      "Ein weiterer Faktor ist die zunehmende Landflucht, was zu Leerstand in der Provinz und zu Wohnungsknappheit in den Städten führt. Woher das kommt, und ob man das steuern kann: es scheint niemanden zu interessieren."

      Doch, mich interessiert es. Natürlich ziehen die Leute vom Land in die Städte, aber eben nur in die billigen, wie z. B. Berlin. Hier kann nur das helfen, was allen anderen deutschen Großstädte schon erlebt haben: Gentrifizierung, hohe Preise in den begehrtesten Lagen, Kultivieren des Umlands. Wenn die Sozialisten nur nicht immer bremsen würden.
  3. von Bang Ji
    Ansprache an Millionäre
    von Erich Kästner

    Warum wollt ihr so lange warten,
    bis sie euren geschminkten Frauen
    und euch und den Marmorpuppen im Garten
    eins über den Schädel hauen?

    Warum wollt ihr euch denn nicht bessern?
    Bald werden sie über die Freitreppen drängen
    und euch erstechen mit Küchenmessern
    und an die Fenster hängen.

    Sie werden euch in die Flüsse jagen.
    Sinnlos werden dann Schrei und Gebet sein.
    Sie werden euch die Köpfe abschlagen.
    Dann wird es zu spät sein.

    Dann wird sich der Strahl der Springbrunnen röten.
    Dann stellen sie euch an die Gartenmauern.
    Sie werden kommen und schweigen und töten.
    Niemand wird über euch trauern.

    Wie lange wollt ihr euch weiter bereichern?
    Wie lange wollt ihr aus Gold und Papieren
    Rollen und Bündel und Barren speichern?
    Ihr werdet alles verlieren.

    Ihr seid die Herrn von Maschinen und Ländern.
    Ihr habt das Geld und die Macht genommen.
    Warum wollt ihr die Welt nicht ändern,
    bevor sie kommen?

    Ihr sollt ja gar nicht aus Güte handeln!
    Ihr seid nicht gut. Und auch sie sind's nicht.
    Nicht euch, aber die Welt zu verwandeln,
    ist eure Pflicht!

    Der Mensch ist schlecht. Er bleibt es künftig.
    Ihr sollt euch keine Flügel anheften.
    Ihr sollt nicht gut sein, sondern vernünftig.
    Wir sprechen von Geschäften.

    Ihr helft, wenn ihr halft, nicht etwa nur ihnen.
    Man kann sich, auch wenn man gibt, beschenken.
    Die Welt verbessern und dran verdienen -
    das lohnt, drüber nachzudenken.

    Macht Steppen fruchtbar. Befehlt. Legt Gleise.
    Organisiert den Umbau der Welt!
    Ach, gäbe es nur ein Dutzend Weise
    mit sehr viel Geld...

    Ihr seid nicht klug. Ihr wollt noch warten.
    Uns tut es leid. ihr werdet's bereuen.
    Schickt aus dem Himmel paar Ansichtskarten!
    Es wird uns freuen.
    **********
    Mich auch!
  4. von Uwe R.
    Grüne&SPD regierten bekanntlich von 1998-2005 im Bund und während dieser Zeit wurden genau wie viele einst öffentlich geförderte Wohnungen an Investoren verschleudert?

    Grüne&SPD sorgten mit der Agenda 2010 dafür, dass die Arbeitnehmereinkommen weder für ordentliche Mietwohnungen noch für Eigenheimbildung ausreichten und ausreichen. Der 2002 erstmals von der PdS in den Bundestag eingebrachte Antrag auf einen flächendeckenden Mindestlohn wurde auch von den Grünen abgelehnt und weitere Anträge forthin hintertrieben.

    Man erinnere sich: O-Ton Schröder 2005 in Davos vor den Finanzeliten Europas:
    "Wir haben unseren Arbeitsmarkt liberalisiert. Wir haben einen der besten Niedriglohnsektoren aufgebaut [von ca. 16,8 auf ca. 23%], den es in Europa gibt. [...] wir haben bei der Unterstützungszahlung Anreize dafür, Arbeit aufzunehmen, sehr stark in den Vordergrund gestellt."

    Hartz-IV war und ist Armut per Gesetz. Die Rücklagen der unter Kuratel dieses Gesetzes gestellten Menschen wurden und werden zwangsaufgelöst.

    Die Grünen fordern und fördern andererseits seit Jahr und Tag die massenhafte illegale Migration von Armutsmigranten. Da wird der Wohnraum und insbesondere der bezahlbare schnell knapp.

    Gegen die so auch von den Grünen miterzeugte und zunehmende Verwahrlosung in den Städten arbeiten sowohl Investoren als auch private Bauherren an.
  5. von Franz Fuchser
    Kommunales Bauen zur Gewährleistung niedriger Mieten ist die teuerste und ungerechteste Variante, denn künstlich heruntersubventionierte Mieten kommen auch Gutverdienern zugute. Man kann nun einmal Menschen nicht aus ihrer Wohnung setzen, nur weil ihr Einkommen steigt. Das wäre auch unsinnig, wenn man die Bildung von sozial schwachen Ghettos verhindern will. Unter den Aspekten von Finanzierbarkeit und Durchmischung ist die zeitlich befristete Sozialbindung von privat mit entsprechender Förderung errichteten Wohnungen ein gutes Konzept.

    Nun sind hohe Wohnkosten kein Problem, das nur ausgesprochene Geringverdiener beträfe, sondern eines, dass, zumindest bei Familien, bis in das obere Einkommenszehntel hineinreicht. Das Sinnvollste, um die Wohnkosten auf breiter Front erträglich zu halten, ist die Dämpfung der knappheitsbedingten Preisdynamik bei Bauland durch das großzügige Ausweisen neuer Bauflächen, die Senkung der Grunderwerbssteuer und das Vertrauen auf die Dynamik der Privatwirtschaft, deren Investoren sich zu Niedrigzinsen mit billigem Geld vollgepumpt haben. Wer wenig Geld für Bauland und Zinsen ausgibt, hat mehr zum Bauen übrig, braucht keine überhöhten Mieten zu nehmen und kann dies auch gar nicht, wenn der steigenden Nachfrage ein im gleichen Maße steigendes Angebot entspricht. Dabei können auch die geschmähten Wohnungsbauten im oberen Preissegment den Gesamtmarkt entlasten, indem sie einen Großeil der besserverdienenden Zuzügler absorbieren und damit den Verdrängungsdruck auf den gewachsenen Stadtvierteln reduzieren.

    Deutlich größere Sorgfalt sollte die Stadtplanung auf urbane Ästhetik im Wohnungsbau legen. Dabei müsste die großflächige industrielle Klotzbauweise wieder durch die handwerkliche Bebauung von Parzellen abgelöst werden. Nur schöne Stadtviertel werden nachhaltig hohe Lebensqualität bieten können, weil Menschen, die es sich leisten können, hässliche Stadtviertel verlassen, die daraufhin sozial verkommen.
  6. von Heiko GEBHARDT
    Waum ist die Banane krumm?

    Wie soll man denn zu folgender Frage des Textes zustimmen oder sie ablehnen?

    "Warum dürfen Bestandsmieten um fünf Prozent pro Jahr steigen, wenn Gehälter nur um ca. zwei Prozent steigen?"
    1. von Frank A.
      Antwort auf den Beitrag von Heiko GEBHARDT 02.02.2018, 17:56:49
      Sie haben recht. Kann man nicht mit ja oder nein beantworten.

      Vielmehr ist diese Frage ja auch wieder nur eine ideologisch verblendete Botschaft.

      Eine kaufmännische Antwort wäre: Weil Wohnen eben teurer wird. Würden die Löhne/Gehälter benfalls steigen, würde Wohnen ja nicht teurer.

      Autos und Zigaretten sowie dutzende Konsumgüter sind auch um mehr als 2% teurer geworden. Die Grunderwerbssteuer ist in den letzten Jahren auf 6% geklettert. Dagegen hatten die GRÜNEN ja auch nichts.
  7. von Hartmut Zeeb
    Vorschlag: Nehmen Sie einen Berlin-Plan und streichen alle privat gebauten Immobilien. Sie werden sehen, dass nicht viel übrig bleibt. Ganze Bezirke bzw. Stadtteile wären wieder Grünflächen.
  8. von Jörg Simon

    ... zu ergänzen wäre hier eine gemeinwohlorientierte Stadtentwicklungspolitik. Die müsste mit der undifferenzierten Nachverdichtung insbesondere der "inneren Stadt" Schluss machen. Dazu gehören eine grundsätzliche Änderung des Stadtmodells des geltenden Flächennutzungsplanes, die Rückkehr zu den Abstands- und Freiflächenregeln der Bauordnung für Berlin vor 2005 (1H statt seither 0,4H) und der verbindliche Nachweis mindestens ausreichender, wohnungsnaher öffentlicher Grünflächen entsprechend den geltenden Richtwerten vor jeder Art von Wohnungsneubau.
  9. von Joachim Neu
    Liebe Frau Eichstätt-Bohlig,
    zur Ehrlichlichkeit gehört aber auch, dass Sie selbst vor Jahren für den "Wohnungsrückbau" der "DDR Platten" und auch für die Abschaffung der steuerlichen Wohnungsbauförderung waren.
    Viele Grüße aus ihrem Heimatbezirk