Wachstum in Berlin Berlin hat die Wachstumsphase verschlafen

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Wirtschaftsgeograph

Expertise:

Oliver Ibert leitet die Forschungsabteilung Dynamiken von Wirtschaftsräumen am Leibniz-Institut für Raumbezogene Sozialforschung in Erkner und vertritt das Fachgebiet Wirtschaftsgeographie an der Freien Universität Berlin.

Die Berliner Stadtverwaltung wurde vom Wachstum der Stadt überrascht und konnte das Wachstum nicht adäquat lenken. Jetzt steckt Berlin in der Zwickmühle: es muss zwischen schneller oder qualitativer Stadtplanung entschieden werden. 

Grundsätzlich ist Stadtwachstum kein Problem für den sozialen Frieden einer Stadt. Zwar erhöht sich der Nutzungsdruck auf Flächen und oftmals steigen auch die Bodenpreise und Mieten. Im Gegenzug erschließen sich Städte durch Wachstum und Zuzug aber auch zusätzliche Ressourcen für soziale Umverteilung. Auch ergeben sich vermehrt Impulse für Stadtentwicklung, denn es ist einfacher zeitgemäße Strukturen zuzubauen, als bestehende Strukturen umzubauen. Schließlich sind die meisten Instrumente der Stadtentwicklungsplanung geschaffen worden um Wachstum zu lenken, sie funktionieren unter Wachstumsbedingungen besser als in Phasen der Stagnation. Wachstum an sich ist – anders als Schrumpfung – bisher selten als Problem für die Stadtentwicklungspolitik wahrgenommen worden. Worin genau liegt die derzeitige Problematik in Berlin?

Die Instrumente der Stadtentwicklung funktionieren besser unter Wachstumsbedingungen als in Phasen der Stagnation.

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Die erste Problematik liegt in der gegenwärtigen Situation auf dem Immobilienmarkt. In der Theorie würde unter Wachstumsbedingungen über den Marktmechanismus ein Angebot passend zu den Bedürfnissen auf der Nachfrageseite entstehen. In der derzeitigen Berliner Praxis wird der Immobilienmarkt jedoch von der Anbieterseite dominiert. Niedrige Zinsen treiben die Preise nach oben. Potentielle Wohnungskäufer haben heute größere Kreditspielräume als je zuvor. Immer mehr Personen aus der Erben-Generation suchen nach Anlagemöglichkeiten für Vermögen. Immobilien werden vom Finanzmarkt im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen bewertet und schneiden dabei immer besser ab. Aus Sicht internationaler Investoren, erscheint Berlin wie ein Eldorado – ein sicherer Hafen für flüchtiges Kapital der zudem Phantasien in Bezug auf Renditeerwartungen weckt.

Der Berliner Immobilienmarkt wird von der Anbieterseite dominiert.

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Auf dem derzeitigen Immobilienmarkt entstehen als Folge davon Wohnungen fast ausschließlich im hochpreisigen Segment, die Nachfrage von Familien mit durchschnittlichem Einkommen bleibt ungedeckt, von den Bedürfnissen einkommensschwacher Gruppen ganz zu schweigen. Bei Gewerbeimmobilien stehen hochpreisige Büronutzungen hoch im Kurs. Gleichzeitig sind günstige Experimentierräume für Existenzgründer und Kreative immer schwerer zu finden. In London wird derzeit bereits beklagt, dass rasant steigende Immobilienpreise zukunftsorientierte Arbeit aus zentralen Lagen in der Stadt vertreiben. In Berlin stimuliert eine überhitzte Nachfrage durchaus private Bauaktivitäten, doch diese zielen am lokalen Bedarf vorbei.  

Oftmals zielen die Bauaktivitäten am lokalen Bedarf vorbei.

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Wenn der Markt alleine nicht in der Lage ist, die lokalen Bedürfnisse zu befriedigen, kommt es stärker auf die öffentlichen Träger und die Stadtpolitik an. Es ist dann ihre Aufgabe, die Rahmenbedingungen so zu verändern, dass Bauaktivitäten in die richtigen Bahnen gelenkt werden. Beispielsweise kommt es in Berlin jetzt entscheidend darauf an, dass Baulücken sorgfältig recherchiert und dann behutsam und qualitätsvoll gefüllt werden, während das Wachstum in die Fläche an den Stadträndern nur sehr restriktiv und in enger Absprache mit Umlandgemeinden zugelassen werden sollte. Neuentwicklungen an Randlagen sollten vermieden werden, da mit ihnen oft auch komplett neue Verkehrsanschlüsse gebaut werden müssen. Dadurch steigen öffentliche Infrastrukturkosten und ökologische Kosten, etwa über weitere versiegelte Flächen und ein erhöhtes, meist individual-motorisiertes Verkehrsaufkommen.

Bauliche Neuentwicklungen an den Stadtränder sollten vorerst vermieden werden.

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Stattdessen sollten bestehende Verkehrsinfrastrukturen erhalten, punktuell erweitert und Potentiale zur Verkehrsverdichtung ausgeschöpft und konzentriert werden und Potentiale zur Verdichtung erschlossen werden. Wenige Neubauaktivitäten sollten gezielt auf Segmente gelenkt werden, die bisher nicht ausreichend bedient wurden, etwa alten- oder familiengerechtes Wohnen. Gewerbliche Flächen müssen partiell vom Nutzungsdruck entlastet werden, um weiterhin Freiräume für innovative Geschäftszweige und Existenzgründungen zu erhalten. Ein vom Autoverkehr entkoppeltes Radverkehrswegenetz und ein Fußgängerkonzept sollten Priorität genießen vor dem Straßenbau. Derartiges qualitatives Wachstum bereitet sehr viel Mühe und gelingt vor allem, wenn die Nachfrage moderat ansteigt und die Stadtverwaltung gut darauf vorbereitet ist. Zudem steigen die Chancen darauf, wenn die öffentliche Hand neben indirekten auch über direkte Interventionsmöglichkeiten verfügt.

Rad- und Fußgängerkonzepte sollten Priorität vor dem Straßenbau haben.

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Und hier liegt die zweite Problematik der derzeitigen Situation. Nach einer Phase übersteigerter Wachstumserwartungen für Berlin stellte sich die Stadtverwaltung auf eine Phase der Stagnation ein. Einstellungstop lautete die Devise der Stunde. Heute bräuchte die öffentliche Verwaltung dringend qualifiziertes Personal, um an vielen Stellen in der Stadt gleichzeitig und koordiniert aktiv werden zu können. Selbst wenn dies von heute auf morgen geändert werden könnte – bleibt das Problem langer Bau- und Planungszeiten, denn Bevölkerungszahlen können von einem Jahr aufs andere nach oben schnellen, neue Gebäude und Stadtstrukturen entstehen hingegen in sehr langfristigen Prozessen.

Die Stadt ist also schlecht vorbereitet gewesen auf das Wachstum und befindet sich deshalb heute in einer Zwickmühle, entweder sie reagiert schnell und verzichtet dabei fast zwangsläufig auf dringend benötigte Qualitäten, oder sie regiert bewusst langsam und droht damit das Zeitfenster, in dem gehandelt werden muss, zu verpassen. Schließlich wurde der soziale Wohnungsbau über Jahrzehnte vernachlässigt und der Anteil an öffentlich bewirtschafteten Immobilien hat sich verringert durch die Wellen an Privatisierung von städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Solche Bestände wieder aufzubauen ist sehr kostspielig und ebenfalls nur langfristig in relevantem Umfang zu realisieren.  

Qualitatives Wachstum darf nicht dem Tempo der Entwicklung untergeordnet werden. 

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Was ist zu tun? Qualitatives Wachstum darf in der jetzigen Phase trotz oder gerade wegen der genannten Probleme nicht dem Tempo der Entwicklung untergeordnet werden. Es wäre falsch, sich von der aktuellen Dynamik treiben zu lassen, wenn zugleich etwa angesichts des nahenden Endes der Niedrigzinsphase, das gegenwärtige Wachstum in Art und Tempo nicht umstandslos in die Zukunft projiziert werden kann. Es gilt die bewährte Devise einer fehlerfreundlichen, revidierbaren Stadtplanung, bei Entscheidungen stets darauf zu achten, sich später nicht zum Gefangenen vorangegangener Fehlentscheidungen zu machen.

 

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