Gentrifizierung in Berlin Die Stadt muss den Mieten-Wahnsinn stoppen

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Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen Die Linke

Expertise:

Katrin Lompscher war für die Linke von 2006 bis 2011 in Berlin Senatorin für für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz. In der darauffolgenden Legislaturperiode war sie stellvertretende Fraktionsvorsitzende und Sprecherin für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen. Seit 2016 ist sie Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen.

Berlin benötigt dringend sozialen Wohnraum mit bezahlbaren Mieten. Stattdessen schaffen Investoren immer mehr teure Eigentumswohnungen. Der Senat muss hier Verantwortung übernehmen und endlich handeln, erklärt Katrin Lompscher.  

Gentrifizierung in Berlin ist nicht neu, erinnert sei an die Sanierung der Ostberliner Altbaugebiete nach 1990. Neu ist der fast flächendeckende Aufwertungsdruck  insbesondere seit der Finanzkrise 2008. Leerstandsreserven sind weitgehend aufgebraucht, Kapital wird in den Wohnungsbestand investiert mit der Erwartung maximaler Rendite, der Kampf um bebaubare Grundstücke heizt die Bodenspekulation an, Investoren konkurrieren um zahlungskräftige Kundschaft und nutzen Modernisierungen und Umwandlungen in Eigentumswohnungen für satte Gewinne.

Berlin teilt sich allmählich in Bezirke für Reiche und Arme auf. 

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Die Mieten steigen, die Einkommen halten nicht Schritt, die ordnungsrechtlichen Schranken sind unzureichend ebenso wie die Wohnraumförderung und die Wohnungsfrage als soziale Frage spitzt sich zu. Die Linksfraktion hat deshalb eine Studie zum sozialen Wohnraumversorgungsbedarf beauftragt und veröffentlicht http://www.linksfraktion-berlin.de/fileadmin/linksfraktion/download/2016/Bericht_Wohnraumversorgungsbedarf_Berlin_Holm_2016.pdf. Für die rund 650.000 Berliner Haushalte, die mit weniger als 80 Prozent des Berliner Durchschnittseinkommens (das sind bei 1275 Euro derzeit 1070 Euro oder weniger)  auskommen müssen, fehlen rund 130.000 kleine, leistbare Wohnungen. Der Wohnungsbedarf von Geflüchteten und Studierenden kommt dazu. Ebenso wie der Bau- und Umbaubedarf für altersgerechtes und barrierefreies Wohnen, worauf rd. 110.000 Haushalte angewiesen sind. Außerdem wurde belegt, dass sich die Zahl preiswerter Wohnungsangebote dramatisch verringert hat, sich diese auf wenige Außenbezirke der Stadt beschränken und die Innenstadt für Transferleistungsbeziehende keine Option mehr ist. Diese sozialräumliche Spaltung ist ebenfalls Ausdruck der Gentrifizierung.  

Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik in Berlin steht vor der Aufgabe, den bezahlbaren, also für die Zielgruppe einkommensarmer Haushalte leistbaren Wohnungsbestand zu vergrößern und zugleich die sozialräumliche Spaltung zu verringern. Da der Neubau von Wohnungen die teuerste Lösung und in der verdichteten Stadt schwer möglich ist, muss vor allem der (noch) preisgünstige Wohnungsbestand besser geschützt, ausgebaut und für soziale Zwecke nutzbar gemacht werden.

Die Mietpreisbremse erfüllt wegen zahlreicher Ausnahmeregelungen nicht ihren Zweck. 

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Dafür braucht es auch bundespolitische Interventionen. Die Modernisierungsumlage ist mittlerweile der Mietpreistreiber Nummer eins. Sie muss in einem ersten Schritt abgesenkt und befristet, in der Perspektive ganz abgeschafft werden. Kündigungsmöglichkeiten müssen eingeschränkt und Kündigungsschutzfristen verlängert werden. Die Mängel der Mietpreisbremse in Bezug auf Offenlegung der Vormiete sowie die Ausnahmen für überhöhte Vormieten, modernisierte Altbauten und  Neubauten müssen behoben werden. Die steuerfreie Immobilientransaktion (shared deals) muss unterbunden werden. Das geht alles nur auf Bundesebene, aber hier kann und muss Berlin im Bundesrat mehr Druck machen.

Gentrifizierung eindämmen heißt zuallererst, überall in der Stadt preiswerten Wohnraum erhalten bzw. schaffen. Dafür sollte Berlin künftig das kommunale Vorkaufsrecht gezielt nutzen. Entweder erwirbt die Stadt (oder der Bezirk) selbst und gibt die Grundstücke bzw. Immobilien mit sozialen und städtebaulichen Auflagen, Bauverpflichtungen und Fristen an Dritte ab. Dafür braucht es nicht nur einen Finanzierungsfonds sondern auch funktionierende, kurzfristige Entscheidungsstrukturen. Oder Dritte wie die städtischen Wohnungsbaugesellschaften erwerben für die Stadt und setzen die kommunalen Ziele um.

Der Senat sollte den Ausbau von Sozialwohnungen stärker finanziell fördern.

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Zum stadtweit verteilten, preiswerten Wohnungsbestand tragen neben den rund 190.000 Genossenschaftswohnungen vor allem die städtischen Wohnungsbaugesellschaften bei. Sie haben ihren Bestand seit 2012 von rund 270.000 auf rund 300.000 Wohnungen  erweitert. Mittlerweile sind sie vom Senat verpflichtet worden, bis 2026 60.000 Wohnungen neu zu bauen und weitere 40.000 Wohnungen anzukaufen. Unterstützt werden sie derzeit durch die Einbringung von Grundstücken, die Bereitstellung von Fördermitteln für den Wohnungsneubau als Darlehen und dadurch, dass Überschüsse reinvestiert werden dürfen. Erst ab 2018 werden vom Senat Eigenkapitalzuschüsse in Aussicht gestellt. Da dies nicht annähernd reicht, nehmen die Unternehmen verstärkt Kredite auf und erhöhen die Bestandsmieten. Zwar im gesetzlich zulässigen Rahmen, aber im Gegensatz zu ihrem impliziten sozialen Versorgungsauftrag. Da verwundert es kaum, dass ausgerechnet städtische Wohnungsunternehmen Adressaten eines zunehmenden Mieterprotests werden.

Die Linksfraktion kritisiert seit langem, dass neben einer ausreichenden finanziellen Ausstattung eine zielgenaue wohnungspolitische Steuerung fehlt. Die vom Senat beschlossenen Zielbilder für Beteiligungsunternehmen sind für die städtischen Wohnungsunternehmen sehr allgemein gehalten. Regelungen für den zu versorgenden Personenkreis und die Miethöhen – aus unserer Sicht unzureichend, aber immerhin - stehen seit Januar 2016 im Berliner Wohnraumversorgungsgesetz.

Mieten und Belegungsplanung sollten stärker reglementiert werden. 

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Unser Vorschlag lautet: Anhand des sozialen Versorgungsbedarfs und des Bewirtschaftungsaufwandes für die Wohnungen werden (gestaffelte) Mietobergrenzen für ein jährlich wachsendes Kontingent von Wohnungen festgelegt. Dafür erhalten die städtischen Wohnungsbaugesellschaften regelmäßige Zuschüsse ins Eigenkapital und weiterhin städtische Grundstücke für ergänzenden Neubau. Belegungsbindung und Mietobergrenze können auf andere Objekte übertragen werden (Quotenregelung). Transparenz, Wirtschaftlichkeit und demokratische Kontrolle sichern der Gesellschafter, die AöR Wohnraumversorgung Berlin und die Mietergremien. Ergänzend ist ein Wohnraumförderfonds für andere gemeinwohlorientierte Wohnungsbauträger mit klaren sozialen und städtebaulichen Regeln sinnvoll. Für dauerhafte soziale Bindungen werden daraus Baukostenzuschüsse Neubau, Umbau und Herrichtung gewährt. Vergabe- und Kontrollgremien mit zivilgesellschaftlicher Beteiligung sichern Effizienz und Innovationsoffenheit.

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Gentrifizierung - gehört die Innenstadt bald den Reichen?

Dieser Text ist Teil einer Debatte auf Tagesspiegel Causa, dem Online-Debattenmagazin des Tagesspiegels. Lesen Sie in dieser Debatte auch Matthias Brauner: "Steigende Mieten sind auch ein Zeichen von Aufschwung". Die ganze Debatte hier. 

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