Steigende Mieten Die soziale Vielfalt stirbt und der Senat guckt zu

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Berliner Mieterverein e.V.

Expertise:

Reiner Wild ist seit 1981 beim Berliner Mieterverein e.V. tätig und seit 2009 Geschäftsführer des Vereins. Er ist und Mitglied des Arbeitskreises Mietspiegel bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, des Verwaltungsrats der Verbraucherzentrale Berlin und des Berliner Klimaschutzrats.

Die Politik hat den explosionsartigen Anstieg der Mieten in Berlin mit verschuldet. Reiner Wild erklärt, welche Maßnahmen jetzt nötig sind, um das Kiez-Sterben aufzuhalten. 

Der Berliner Wohnungsmarkt hat sich in den letzten 10 Jahren massiv verändert. Diese Entwicklung muss aber auch vor dem Hintergrund kurzfristiger politischer Fehlentscheidungen wie der Privatisierung städtischer Wohnungen und Wohnungsunternehmen und früherer Fehlsteuerung, wie dem wachsenden Verlust von Sozialbindungen durch die Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit und durch die Befristung der sozialen Wohnbauförderung gesehen werden.

Die Mieten-Krise wurde auch durch Fehlentscheidungen der Politik ausgelöst.

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Heute fehlen zigtausende von preiswerten Wohnungen. Die durch Zuwanderung und „Versingelung“ gewachsene Nachfrage vor allem nach preiswerten Wohnraum übersteigt das Angebot ganz erheblich. Im überwiegend von privaten Anbietern geprägten Wohnungsmarkt führt dies zunächst zu einem deutlichen Anstieg der Angebotsmieten und später dann auch in bestehenden Mietverhältnissen aufgrund unterschiedlicher Mieterhöhungsmöglichkeiten zu einer höheren Wohnkostenbelastung. Auch wenn die Mangellage stadtweit bestätigt ist, so ist der Druck auf die innerstädtischen Quartiere besonders hoch. Mit durchschnittlich mehr als 10,- € pro Quadratmeter nettokalt als Angebotsmiete liegt Friedrichshain–Kreuzberg inzwischen an der Spitze, obwohl die Einkommen dort im Schnitt deutlich unter dem Berliner Landesdurchschnitt liegen.

Wer umziehen muss und keine „Beziehungen“ hat, wird einen erheblichen Teil des Einkommens für die Miete aufwenden müssen. Soziale Vielfalt kann schon dadurch gefährdet werden, dass Angebotsmieten verlangt werden, die für einen großen Teil der wohnungssuchenden Haushalte nicht leistbar sind. Der Kreuzberger Mieterhaushalt, der umziehen will oder muss, wird in der Regel eine deutlich höhere Wohnkostenbelastung bekommen, wenn er in seiner Nachbarschaft eine Wohnung findet. Oder er ist mit weniger Wohnfläche zufrieden. In allen Berliner Bezirken ist der Wohnflächenkonsum trotz großer Neubauwohnungen und mehr Einpersonenhaushalten zurückgegangen. Ist die Oberkante der Mietbelastung bereits erreicht, bleibt  beim Umzug nichts Anderes als die Suche in preiswerten Quartieren, zumeist außerhalb des S-Bahnringes.

Quartiersbindung stärkt das soziale Gefüge der Großstadt erheblich. 

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Natürlich haben Wohnung und Wohnumfeld einen unterschiedlichen Wert für die einzelnen Menschen. Doch die von Vielen gelebte Quartiersbindung ist wichtig für die Integration und die Stabilität eines Stadtgefüges. Der Verlust von Quartiersbindung wird deshalb zu Recht auch als ein Verlust an Lebensqualität aufgefasst. Darüber kann in einer Millionenstadt auch kein gutes System des öffentlichen Nahverkehrs hinwegtäuschen. Diese Veränderung in der sozialen Zusammensetzung der innerstädtischen Quartiere funktioniert auch ohne die Aufwertung der Wohnungsbestände, denn bei Marktanspannung sorgt allein die Höhe der Angebotsmieten für eine Mieterauswahl zugunsten der Besserverdienenden. Von der angespannten Wohnungsmarktsituation profitieren die Vermieter durch deutlich erhöhte Mieteinnahmen.

Vermieter nutzen die Lücken der Mietpreisbremse und treiben durch teure Modernisierungen die Mieten in die Höhe.

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Warum sollten vor allem die Privaten ein Interesse an einem ausgeglichenen Markt haben? Gegen dieses - dem Wohnungsmarkt immanente - Versagen helfen nur Mietpreisbeschränkungen bei Wiedervermietung und mehr sozialer Wohnungsneubau. Allerdings greift die seit ca. einem Jahr bestehende Mietpreisbremse bei Wiedervermietung kaum. Das hat drei Gründe: Man überschätzte den allzeit konfliktbereiten Mieter und unterschätzte die Anzahl der Ausnahmen. Und wie sich jetzt zeigt, ignorieren private Vermieter bzw. Unternehmen die Kappungsgrenze weitgehend, denn es fehlt an Sanktionen. Für eine soziale Mischung aber ist eine Kappungsgrenze essentiell. Denn nur so besteht überhaupt die Chance, dass auf angespannten Märkten in den Quartieren mit bisher hohen Angebotsmieten nicht nur Gutverdienende unterkommen. Die Nachbesserung der Mietpreisbremse sollte daher noch in diesem Jahr umgesetzt werden. Dabei soll der Vermieter die preisrechtliche Zulässigkeit der verlangten Miete genau darlegen, die Rügepflicht des Mieters und die Ausnahme der hohen Vormiete abgeschafft werden.

Aufwertung und Verdrängung hat aber noch eine zweite Seite. In bestehenden Mietverhältnissen erfolgt sie zumeist durch Modernisierung bzw. Energiesparmaßnahmen. Oft koppelt der Investor eine umfangreiche und teure Modernisierung mit einer Umwandlung in Eigentumswohnungen. Im Schnitt, so eine Untersuchung des Berliner Mietervereins, verteuert sich das Wohnen um 2 bis 2,30 €/qm im Monat, auch weil die Heizkostenersparnisse kaum zu Buche schlagen. Die Verdrängungsschwelle beginnt für viele Haushalte aber nicht erst aber dieser Mietsteigerung. In der mietrechtlichen Praxis läuft der Einwand der finanziellen Härte gegen die teure Modernisierung zumeist ins Leere. Hier muss der Gesetzgeber dringend helfen, und zwar umfassender als es Justizminister Maas plant, der mit seinem Gesetzentwurf lediglich die Spitzenbelastung von mehr als 3,- €/qm abfangen will. Modernisierungsinvestitionen mit 11% per anno auf die Miete abwälzen zu können, ist sozial unverantwortlich und unterstützt die Verteilung der Bevölkerung auf reiche und arme Quartiere.

Die bezirkliche Ausweisung von Milieuschutzgebieten kann der Gentrifizierung entgegenwirken.

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Neben einer Mietrechtsänderung kann die bezirkliche Ausweisung von Milieuschutzgebieten den Aufwertungsdruck abmildern, gerade auch durch das damit verbundene Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.   
Eine wesentliche Quelle der mietpreistreibenden Maßnahmen und damit einhergehenden Segregation liegt im Anstieg der Grundstücks- und Bodenpreise. Der neue Berliner Senat wird hier endlich aktiv werden müssen. Vermutlich wird hier ein wirksamer Eingriff nur mit neuen bundesrechtlichen Instrumenten möglich sein.

 

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Gentrifizierung - gehört die Innenstadt bald den Reichen?

Dieser Text ist Teil einer Debatte auf Tagesspiegel Causa, dem Online-Debattenmagazin des Tagesspiegels. Lesen Sie in dieser Debatte auch Katrin Lompscher: "Die Stadt muss den Mieten-Wahnsinn stoppen". Die ganze Debatte hier. 

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