Wohnungsmarkt im Wandel Die Berliner Politik fördert aktiv die Verdrängung

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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Eigentümerverband Haus & Grund

Expertise:

Dr. Carsten Brückner ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Er steht als Vorsitzender dem Eigentümerverband Haus & Grund Berlin vor und ist Mitglied im Vorstand von Haus & Grund Deutschland.

Der Senat verprellt die privaten Vermieter zu Gunsten von Großinvestoren, sagt Haus & Grund-Vorsitzender Dr. Carsten Brückner. Er beschreibt, warum die Marktbeschränkungen wie die „Umwandlungsverordnung“ kontraproduktiv sind.

Gehört die Innenstadt bald den Reichen? Ja, muss man leider befürchten, denn eine angeblich „mieterfreundliche“ Politik tut viel dafür, dass die Entwicklung in diese Richtung geht. Gesetze und Verordnungen halten nämlich nicht das, was sie versprechen, sondern schaden privaten Eigentümern und Mietern gleichermaßen.

Fluktuation auf dem Wohnungsmarkt ist ein normaler Prozess.

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Wie in anderen Wirtschafts- und Lebensbereichen auch, entscheiden die Menschen, wo und wie sie wohnen wollen, was sie sich leisten können und wollen. Fluktuation war auch in Zeiten mit hohem Wohnungsangebot und schwacher Nachfrage der Fall. In den gegenwärtig so begehrten Innenstadt-Quartieren hatten Eigentümer in der Vergangenheit durchaus Schwierigkeiten, ihre Wohnungen zu vermieten. Grund dafür waren unter anderem Außentoiletten, Kohleöfen und andere überkommene Ausstattungsmerkmale, die den Ansprüchen der Mieter nicht mehr genügten. Wo die Modernisierung nicht schnell genug hinterherkam, beklagte man später Ghettobildungen einzelner Bevölkerungsgruppen, so etwa in Kreuzberg und Nord-Neukölln. Der Druck auf die Eigentümer hatte sein Gutes, beförderte er doch die Weiterentwicklung des Lebensstandards wie in allen anderen Bereichen auch. Nicht nur Autos, Telefone oder Urlaubsreisen wurden vielseitiger, komfortabler und „teurer“, sondern eben auch die Art zu wohnen.

Besonders deutlich wurde dies in Berlin nach der Wiedervereinigung. Der zu einem großen Teil verwahrloste Wohnungsbestand im Ostteil der Stadt entsprach in vielerlei Hinsicht nicht einem akzeptablen Niveau. Dabei ging es nicht nur darum, dass etwa Hausfassaden mit Kriegsschäden nicht als „apart“ empfunden wurden. Fragen der baulichen Sicherheit, der Gesundheit der Bewohner und Umweltbelange waren keine Kür, sondern eine Pflicht zu Sanierung und Modernisierung. In der Gegenwart sind wir nun nicht etwa im Paradies angekommen, sondern der Prozess geht stetig weiter: Angesichts der demografischen Entwicklung wird beispielsweise barrierefreies Wohnen ebenso verstärkt nachgefragt wie neue Formen des Zusammenlebens – auch und gerade im Alter. Der Immobilienbestand muss sich diesen Ansprüchen anpassen, unter anderem mit größer zugeschnittenen Wohnungen oder Aufzügen. Oder soll für Menschen, die gehbehindert sind oder eine Senioren-WG gründen wollen, in der Stadt kein Platz mehr sein?

Finanzierungs-Hürden zwingen viele private Eigentümer Wohnungen an große Gesellschaften zu verkaufen.

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Insbesondere die privaten Eigentümer haben beständig auf die gestiegenen Ansprüche der Mieter reagiert und wollen es auch weiterhin tun. Kappungsgrenzen, Reglementierung von Modernisierungsumlagen und andere Beschränkungen verbauen ihnen aber den Weg. Es gibt nämlich keine Baustoffkostenbremse und auch keine Handwerkerkostenbremse – nur eine Mietpreisbremse. Hand aufs Herz: Wollen Sie Bäcker sein, wenn zwar der Einkaufspreis für das Mehl, der Lehrlingslohn und die Energiekosten für den Ofen ansteigen – aber der Staat deckelt den Verkaufspreis für Ihr Brot? Oder wenn er Ihnen untersagt, Rosinenbrötchen und anderes Süßes anzubieten, weil es sich dabei um ungerechtfertigten Luxus handle, der die Grundversorgung mit Schrippen verdränge? In der Wohnungspolitik sind solche Vorgehensweisen leider die Wirklichkeit.

Private Eigentümer werden auch in anderen Bereichen zunehmend benachteiligt. Die im März 2016 umgesetzte Wohnimmobilienkreditrichtlinie zwingt die Banken noch stärker darauf zu achten, dass der Kreditnehmer Zins und Tilgung aus seinen laufenden Einnahmen zurückzahlt. Haus und Grundstück können nicht mehr wie zuvor als Sicherheit eingebracht werden, was die Bildung von Immobilienblasen verhindern soll, aber eine unnötig scharfe Umsetzung der entsprechenden EU-Verordnung darstellt. Die Folge ist, dass ein privater Eigentümer keinen Kredit für die fällige Modernisierung oder energetische Sanierung erhält, weil Kappungsgrenzen und Beschneidung der Modernisierungsumlage von vornherein die Rückzahlung der Schulden in einem überschaubaren Zeitraum unmöglich machen. Während internationale Hedgefonds viele Möglichkeiten haben, ihre Investitionen anderweitig zu finanzieren bzw. nationale Regelungen zu umgehen, befindet sich eine Person, die lediglich ein oder zwei Mehrfamilienhäuser ihr Eigen nennt, in einer ausweglosen Zwickmühle. Deshalb sind private Eigentümer zunehmend gezwungen, ihre Immobilien zu verkaufen – an eben die Investoren, die diesen Beschränkungen ausweichen können. Das führt zu einer weiteren Konzentration auf dem Wohnungsmarkt zu Lasten des Mittelstands. Auf diese Weise hilft die Politik tatkräftig mit, dass die Innenstadt tatsächlich eines Tages den wirklich Reichen gehören wird, nämlich großen und häufig ausländischen Gesellschaften.

Das günstigere Wohnen im Eigentum wird absichtlich erschwert, um Mieter in Abhängigkeit zu halten.

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„Berlin ist eine Mieterstadt und die Berliner SPD ist es, die immer an der Seite der Mieterinnen und Mieter stand und stehen wird“, formuliert die Regierungspartei in den von Haus & Grund erfragten Positionen anlässlich der Abgeordnetenhauswahl 2016. Darum steht sie weiterhin zu Zweckenfremdungsgesetz und Umwandlungsverordnung: Weil der Mieter ein Mieter ist, darf seine Mietwohnung nicht zur Eigentumswohnung werden. Was aber, wenn der Mieter zum Wohnungseigentümer werden will – ja, es angesichts drohender Altersarmut sogar muss? Unter der Bundesregierung des Parteikollegen Gerhard Schröder wurde auch für Menschen mit geringem Einkommen verstärkt die Pflicht zur privaten Vorsorge forciert. Mit der aktuellen Nullzinspolitik ist das eine unlösbare Aufgabe. Wer nicht auf den Aktienmärkten dieser Welt zuhause ist, hat derzeit letztlich nur die Möglichkeit, seine Altersvorsorge durch die Bildung von Wohneigentum zu planen: Beizeiten in eine Eigentumswohnung investieren, später dadurch von geringeren Wohnkosten profitieren und zum Schluss gegebenenfalls verkaufen, um den Aufenthalt im Pflegeheim finanzieren zu können.

Dieser Plan würde gerade in Berlin durchaus aufgehen. Anfang 2016 ermittelte das Institut der deutschen Wirtschaft Köln in einem Gutachten für die Bausparkasse Schwäbisch Hall, dass in der Hauptstadt die durchschnittlichen Selbstnutzerkosten mit 4,84 Euro je Quadratmeter deutlich niedriger liegen als die Mietkosten mit 7,65 Euro. Es lässt sich also im Eigentum über 36 Prozent günstiger wohnen als zur Miete. Warum, so fragt man sich, sehen Regierender Bürgermeister und Bausenator es als erstrebenswert an, dass die Menschen teurer wohnen als nötig und obendrein keine Altersabsicherung haben? Gerade Haushalte mit geringen Einkommen hätten sie besonders nötig. Doch nur knapp 15 Prozent leben in Berlin im Wohneigentum – auch, weil es statt Schaffung von  Anreizen, welches zu bilden, den Menschen erschwert wird. Das ist eine Politik, die „an der Seite der Mieter“ steht, um ihnen Verbesserungen zu vorzuenthalten.

Die Marktbeschränkungen schaden Mietern und privaten Eigentümern anstatt sie zu schützen.

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Dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in „Milieuschutzgebieten“ genehmigungspflichtig und damit erschwert ist, hat noch weitere negative Folgen. Großinvestoren weichen einfach auf benachbarte Quartiere aus, kaufen dort Immobilien auf und wandeln diese um, wie es Opposition und Interessensvertreter der Mieter im August 2016 bemängelt haben. Private Vermieter, die mit ihrem Mehrfamilienhaus seit mehreren Generationen verbunden sind, können (und wollen) so nicht handeln. Sie sind den Reglementierungen vollumfänglich ausgesetzt und in der Gestaltungsfreiheit ihres Eigentums beschnitten. Das hat nicht nur eine zunehmende Marktverzerrung zur Folge, sondern schützt (bestenfalls) willkürlich nur bestimmte Mieter. Zielführender wäre es, wenn private Eigentümer in der traditionellen Bewirtschaftung ihrer Immobilie unterstützt würden. Sie sind an langfristigen und persönlichen Mietverhältnissen interessiert und kümmern sich um die Belange der Bewohner besser als große Gesellschaften. Eingriffe in den Wohnungsmarkt müssen zielgerichteter die konkreten Probleme angehen und beispielsweise den Umfang der Eigentumsverhältnisse berücksichtigen, damit es nicht zu einer weiteren Konzentration auf dem Wohnungsmarkt kommt.

Dass aber die Politik dafür nicht Sorge trägt, wundert nicht, wenn man den Medien obendrein noch skandalöse Einzelfälle entnehmen muss. Da erhalten Investoren Ausnahmegenehmigungen von den „mieterfreundlichen“ Vorgaben, nachdem sie der Regierungspartei Spenden haben zukommen lassen (Köpenick), oder ihre Interessen durch einen Lobbyisten vertreten lassen, der das gleiche Parteibuch besitzt und selbst einmal Bausenator war (Leipziger Platz). Ausgerechnet diejenigen, die einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt verbal einfordern, setzen eine Politik um, die das wirtschaftliche und soziale Gefüge der Stadt beschädigt. Ist das Eigentum erst einmal in den Händen weniger Konzerne, wird nicht nur der die Gesellschaft tragende Mittelstand verschwunden sein. Wie Beispiele in der Vergangenheit gezeigt haben, als der Senat große Teile des Sozialwohnungsbestands an Investorengruppen verkaufte, werden vor allem die Mieter das Nachsehen haben.

 

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Gentrifizierung - gehört die Innenstadt bald den Reichen?

Dieser Text ist Teil einer Debatte auf Tagesspiegel Causa, dem Online-Debattenmagazin des Tagesspiegels. Lesen Sie in dieser Debatte auch Daniel Wesener: "Horror-Mieten sind das Ergebnis rot-schwarzen Versagens". Die ganze Debatte hier. 

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